DỰ ÁN DOCKLANDS SÀI GÒN – PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TOÀN DIỆN

0
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (4 đánh giá, 5.00 / 5)
Loading...

PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CÁC MẶT CỦA DỰ ÁN DOCKLANDS SÀI GÒN

Tp HCM, ngày 11/1/2017.

Trong bài này chúng tôi với góc nhìn riêng của mình sẽ đánh giá tất cả những điểm mạnh và điểm yếu của dự án, những lợi thế và hạn chế trong cạnh tranh và so sánh với các dự án khác, giúp khách hàng có ý định đầu tư mua nhà có được bài toán và phương án đầu tư phù hợp nhất.

Dự án Docklands này đã xây dựng hoàn thiện, số lượng khách hàng quan tâm, đã mua và đã ở cũng khá nhiều nên từ đây chúng tôi có được những dữ liệu khách quan và sát thực tế nhất. Bài viết phân tích toàn diện các khía cạnh nên khá dài, những khách hàng quan tâm thực sự nên dành thời gian đọc hết trước khi quyết định mua nhà ở đây.

Nội dung bao gồm:

  1. Những điểm mạnh:
  • Vị trí địa lý
  • Quy hoạch tổng thể của khu đất và môi trường xung quanh
  • Giá bán cạnh tranh và sức bật tăng giá trong tương lai

2. Những hạn chế:

  • Quy mô dự án nhỏ
  • Thương hiệu chưa phổ biến nhiều với người Việt nam
  • Đơn vị quản lý và vận hành tòa nhà.

3. Bài toán đầu tư

can-ho-docklands-quan-7-phoi-canh-r

  • Dự án Docklands Sài Gòn Những điểm mạnh

  • Chắc mọi người cũng từng nghe về một số dự án ở đường Đào Trí hay Nguyễn Lương Bằng, các dự án ở đây đều nói là ở trung tâm quận 7, vậy thì dự án Docklands này ở khoảng giữa đường Nguyễn Thị Thập (số 99 NTT) thì đương nhiên sẽ là trung tâm của trung tâm. Thực vậy nó kế ngay bên cụm Trung tâm hành chính Quận 7, chỉ cách đúng một dòng sông và cây cầu nối qua – mỗi bên tọa lạc một bờ sông Cả Cấm – một vị trí rất đẹp và một khung cảnh rất đặc biệt!

Tuyến đường Nguyễn Thị Thập tuy không lớn bằng Nguyễn Văn Linh hay Nguyễn Hữu Thọ nhưng là tuyến đường chính huyết mạch của quận 7, tuyến đường Đông đúc và Thương mại nhộn nhịp nhất. Dọc tuyến đường đang xây dựng một số dự án căn hộ khác (như Golden Star) nhưng chưa có dự án nào nằm ngay ngoài mặt tiền đường lớn và thuận tiện đi lại như Docklands.

  • Quy hoạch tổng thể hoàn chỉnh và cảnh quan đẹp mắt. Mảnh đất dự án Docklands có quy mô khiêm tốn nhưng lại may mắn và rất thuận lợi là nằm trọn vẹn bên trong khu đô thị City land. Đây là mảnh đất khá lớn (gần 100.000 m2) gồm nhà phố thương mại, biệt thự và công viên, trường học. Rộng hơn nữa, kế ngay bên khu này là dự án Rivera Point (cũng đẹp tương đương Docklands) và đặc biệt là Khu đô thị Phú Mỹ Hưng với tất cả các tiện ích đều có trong tầm bán kính rất gần như Khu tài chính thương mại, Khu triển lãm quốc tế, các trường học quốc tế và các văn phòng, công ty nước ngoài … Điều đặc biệt là tất cả các dự án và hạng mục xung quanh đã xây dựng hoàn tất và có người ở hoàn chỉnh nên cư dân Docklands không phải thấy cảnh những công trường xây dựng ồn ào, xe cộ đi lại bụi bẩn … mà hoàn toàn là một mầu xanh của công viên, bờ sông, không khí trong lành thoáng đãng và nhịp sống thanh bình đến kỳ lạ!
  • Giá bán cạnh tranh. Mỗi căn hộ hay bất động sản về lý thuyết thì cũng tuân theo nguyên tắc ‘tiền nào của nấy’ nhưng một số dự án đặc biệt ví dụ như Docklands có thể khác. Dự án này do chủ đầu tư đã mua được quỹ đất tốt (của City Land có nguồn gốc của một đơn vị quân đội) từ đầu – cách đây 5, 6 năm ở thời điểm giá mua đầu vào còn khá rẻ. Bên cạnh đó là cách bán hàng của Bảo Gia (chủ đầu tư là một tập đoàn bất động sản quốc tế lớn của Đài Loan) là không làm truyền thông PR nhiều, nói đúng hơn là tiết kiệm chi phí của mảng Maketing quảng cáo để dành cho chiết khấu, giảm trực tiếp vào giá bán cho khách hàng nên giá bán có thể nói là khá hấp dẫn, cụ thể:

+ Từ 28tr/m, giao nhà hoàn thiện và đã bao gồm VAT

+ Những căn view góc 2 mặt tiền đẹp nhất giá cao hơn, khoảng 35tr/m

Giá bán này phải so sánh với các sản phẩm cùng phân khúc cao cấp như Viera Point, Phú Mỹ Hưng hay Sunrise City mới thấy nó rẻ hơn khá nhiều, từ 15% – 30%.

(Dưới đây là view nhìn toàn cảnh sông Cả Cấm và Phú Mỹ Hưng)
can-ho-dockland-saigon-view-cong-vien2. Docklands saigon – Những điểm yếu của dự án:

  • Tổng diện tích của dự án là hơn 7.000 m2 (mật độ xây dựng là 36%) không phải là nhỏ nhưng cũng khó để tích hợp tất cả những tiện ích thuộc về giới thượng lưu hàng đầu mà một số dự án hiện nay đang có như Quảng trường, Biển đảo nhân tạo… Có lẽ chủ đầu tư Bảo Gia có suy nghĩ là dự án nằm ngay cạnh Phú Mỹ Hưng có đầy đủ các tiện ích công cộng và bản thân Docklands cũng nằm ngay cạnh bờ sông, đã có rất nhiều công viên nội khu rồi nên muốn hướng tới một giá trị hài hòa, tận dụng những ưu thế của tự nhiên, sẵn có…

Thực tế qua khảo sát và ý kiến trực tiếp của khách hàng thì cũng tùy thuộc vào nhóm đối tượng riêng, có người thích cuộc sống Hiện đại và Thượng lưu, tiện ích hoành tráng thì chê dự án còn điểm hạn chế, có người thích đơn giản nhưng mật độ thoáng và nhịp sống yên bình thì lại khen dự án.

  • Thương hiệu chưa phổ biến nhiều. Thực tế là Bảo Gia đã phát triển dự án Flemington quận 11 (đường Lê Đại Hành) chất lượng rất tốt và nhà đẹp, đến dự án này chất lượng cũng rất tốt nhưng hầu như chỉ có số khách hàng cũ là những người đã từng mua của Bảo Gia là biết rõ. Sự lan tỏa và phổ biến của thương hiệu thì chưa nhiều, nguyên nhân chủ yếu là chủ đầu tư không làm truyền thông rộng rãi, không tạo sóng liên tục trên thị trường. ‘Tốt gỗ thì phải tốt cả nước sơn’ nếu khách hàng mua căn hộ của một dự án nổi tiếng mà ai cũng biết tới thì cái giá trị về tinh thần, cái ‘mác’ trong giao tiếp ngoại giao sẽ tốt hơn nhiều.
  • Đơn vị Quản lý tòa nhà chưa phải là chuyên nghiệp. Hiện nay do chủ đầu tư còn sản phẩm chưa bán hết nên họ còn phải trực tiếp quản lý vận hành tòa nhà nên còn một số bất cập, nhưng chỉ là nhỏ và tạm thời. Dự kiến khi bán hết từ 60% sẽ chuyển giao cho cư dân để tự bầu lên Ban quản trị và chọn thuê đơn vị quản lý theo ý mình, lúc đó sẽ tự chủ và dễ hơn.

can-ho-docklands-quan-7-tien-ich-13. Bài toán đầu tư:

Vậy những đối tượng khách hàng và nhà đầu tư nào sẽ phù hợp và có lợi nhuận tối ưu từ dự án?

  • Dự án căn hộ cao cấp Docklands Sài Gòn rất phù hợp với túi tiền của nhóm khách có công việc ổn định và thu nhập từ 30tr/tháng vì khách hàng chỉ phải thanh toán 50% là được nhận nhà, 50% còn lại trả góp trong vòng 30 tháng mà không tính lãi xuất, nhà giao hiện trạng hoàn thiện nên không tốn thêm chi phí nhiều.
  • Những khách hàng cần vị trí trung tâm quận 7 để tiện đi lại làm việc và giao tiếp với bạn bè đối tác. Nếu đi làm ở khu vực Nam Sài Gòn thì quá gần và thuận lợi, đi làm ở khu vực trung tâm thành phố, quận 1, quận 2 thì cũng không mất nhiều thời gian.
  • Những gia đình trẻ cần nhiều tiện ích cho cuộc sống, trường học cho con cái .. thì đây là một lựa chọn lý tưởng vì các tiện ích và dịch vụ này đều có đủ hết và nằm trong bán kính rất gần, từ 1-2 km.
  • Những khách hàng lớn tuổi cần một môi trường trong lành, yên tĩnh, thoáng mát và an ninh tốt thì đây cũng là lựa chọn tốt. Mật độ cư dân ở đây thoáng và rất đông cư dân là gia đình trí thức, gia đình nghỉ hưu nên môi trường sống thân thiện và văn minh.
  • Khách mua đầu tư để bán lại cũng rất tốt vì xung quanh khu vực sản phẩm cùng phân khúc và giá cạnh tranh như vậy không có nhiều, nhưng phải đầu tư trung hạn từ 1-2 năm nữa mới sinh lời cao vì hiện nay sản phẩm của chủ đầu tư vẫn còn nên căn hộ mới hút khách hơn là căn hộ bán lại. Dự kiến giá bán tăng ít nhất 6-8%/ năm.
  • Khách mua để kinh doanh cho thuê: đây lại chính là điểm mạnh của dự án, thực sự trong quá trình kinh doanh và qua thống kê cho thấy nhu cầu cần thuê ở đây rất cao, nhiều khi ‘cháy hàng’ vì ngay bên cạnh dự án là hệ thống các trường Quốc tế, các Văn phòng cty nước ngoài … họ cần thuê nhà cho chuyên gia và giáo viên ở. Giá cho thuê căn 02 phòng ngủ từ 900 USD/ tháng, căn 03 PN từ 1,200 USD, căn góc view đẹp có giá tới 1,400.

Tác giả: Vũ Đình Đạt

Điện thoại: 0918 518 276


Xem thêm: Các bài viết cùng chuyên mụccho-thue-can-ho-hoang-anh-thanh-binh

  1. DOCKLANDS SAIGON AND COSMO CITY – HIGH POTENTIEL AND NEW OPPORTUNITIES

can-ho-cosmo-city-quan-7

  1. HOÀN THIỆN NỘI THẤT CĂN HỘ DOCKLAND 2 PHÒNG NGỦ TUYỆT ĐẸP VỚI 240 TRIỆU

can-ho-docklands-74m2

  1. Canhodocklands.info – KHÁM PHÁ CHẤT LƯỢNG VÀ THIẾT BỊ KỸ THUẬT CÔNG TRÌNH

can-ho-docklands-quan-7-khach-hang-di-xem-7

  1. CĂN HỘ DOCKLANDS SAIGON – MỘT CƠ HỘI ĐẦU TƯ KINH DOANH MỚI VÀ HẤP DẪN, CHO THUÊ GIÁ CAO!

 

Share.